[克而瑞]受“限地价”等调控影响，溢价率出现下降趋势

2020年第36周（8月31日-9月6日），在“三稳”的要求下，杭州、沈阳等热点城市再度升级调控，以稳定市场发展。受供地节奏变化影响，本周西安、宁波、苏州、佛山等城市有多宗土地入市出让，重点城市的土地成交量价也得以环比回升；不过，在二三线城市纷纷采取措施限制土地成交溢价率等调控措施的影响下，本周成交溢价率呈现下降趋势，环比下跌了2.2个百分点。

  土地政策

       杭州、沈阳相继升级调控

  进一步稳定房地产市场发展

  在上周住建部约谈沈阳等城市后，沈阳在9月6日出台了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，加码调控市场。其中，在土地方面，《通知》中提出要严格住房用地出让溢价率管控，同时采取“限房价、竞地价”等方式出让住宅用地，控制地价上涨。 

  而下半年已加码调控的杭州也在9月4日对相关政策“打补丁”，表态将进一步加强土地市场调控，继续推行宅地“限房价、竞地价”的出让方式、优化供应结构等等。在调控进一步升级下，杭州的地市热度有望降温。

  土地供应

       重点城市挂牌量不及上周一线城市降幅高达7成

  供应方面，重点城市本周土地挂牌量不及上周，为1525万平方米，环比下降25%。各能级城市的土地供应量均不及上周，其中一线城市更是环比大降7成，仅广州的供地量在40万平方米以上，北京和上海的供应量均比较少；三四线城市降幅也比较大，环比降幅也在3成以上，除南通、洛阳、丽水、汕头和张家港外，其余城市的土地挂牌量均在50万平方米以下；二线城市走势相对平稳，供应量环比下降8%，土地供应仍以西安、武汉等中西部城市为主。

  土地成交

       成交面积环比大涨4成

       苏州、宁波本周土拍金额均破百亿

  而在成交方面，重点城市本周土地成交量价均较上周有所回升。具体来看，重点城市本周成交建筑面积为1860万平方米，同环比涨幅均在4成以上；金额方面，本周重点城市成交总金额达989亿，环比大涨52%，同比涨幅则高达61%；价格方面，受苏州、宁波等高地价城市有多宗地集中出让影响，重点城市平均地价中止下滑趋势，本周成交平均楼板价为5317元/平方米。

  分能级来看。一线城市本周成交量仅有51万平方米，共计成交5幅地，其中北京2宗、上海2宗、广州1宗；除上海新场古镇纯宅地以61%的高溢价率成交外，其余4宗地均是底价成交，市场热度相对较低。二线城市中，西安、长沙和宁波的成交量均超过100万平方米，其中西安的成交量最高，共计成交15幅地，主要分布在西咸新区和高新区；而宁波和苏州在本周的成交金额则均突破了100亿元，其中有7宗优质土地出让的苏州，土拍竞争较为激烈，四宗地进入一次性报价区间，碧桂园、万科、融创等均有所获。重点监测的三四线城市中，潮州、佛山、湖州等城市的成交量均突破了100万平方米，其余城市的活跃度相对较低。

  市场热度

      多城市限制地价上限

       致溢价率环比下行

  成交溢价方面，随着更多热点城市采取“限地价”的方式出让土地、压低成交溢价率，本周重点监测城市的成交溢价率环比上周有所下降，为15.9%。各能级城市表现各异：一线城市溢价率持续低位运行；二线城市在保障房地块供应增加、热点地块出让又限制溢价空间的影响下，溢价率下滑至15%；三四线城市溢价率在长三角城市台州、衢州等有多宗高溢价成交地块的带动下上涨至21%。

  土地流拍方面。受热点城市加码调控影响，重点城市的流拍率连续四周上行，本周更是环比大涨，达到10%左右。从流拍地块的性质来看，商办地块和商业比重较高的住宅地块仍然遭受“冷遇”，特别是非中心城区的此类地块，更易遭遇流拍。

  周度Top5

       长三角土拍热度仍在高位

       入榜地块均为溢价成交

  月初月末往往是各城市集中拍地的时期，本周北京、苏州、宁波等热点城市均有优质土地出让。具体来看，本周榜首地块来自北京，是位于石景山北辛安片区的棚改地块，周边配套较为完善，但由于商业占比相对较高，最终由中海底价竞得，成交总价达69.78亿元；门槛地块位于苏州相城区，有邻近地铁的优势，吸引了多家房企竞拍，第15轮便突破中止价，最终由万科以27.27亿元的总价竞得，溢价率为14%。

  单价榜单方面，除北京石景山地块外，其余地块均来自于长三角城市，且均是溢价成交，可见长三角地市热度仍相对较高。其中，摘得榜首的是上海浦东新区新场古镇地块，该地块周边近三年内无宅地出让，新房供应紧缺，因此关注度较高，吸引了6家房企参拍，最终由同润竞得，成交楼板价达29100元/平方米；门槛地块来自绍兴土拍热门区域镜湖核心区的住宅用地，在经历73轮竞价后，由祥生以19514元/平方米的价格竞得，溢价率32%。 

  重点地块点评

       中海摘得北京石景山区年内总价地王

  地块分析

  随着供地区域逐渐向城郊转移，下半年北京的土拍热度明显降温，9月2日这场土拍也不例外。本次土地出让共计出让两宗地，分别位于石景山和平谷区，均是不限价商品住宅用地，最终由中海和北京城建底价分食。其中，由中海竞得的北辛安棚改区地块总价高达69.78亿元，是石景山区域年内出让总价最高的地块，因而备受关注。 
据地理位置来看，该宗地所在的北辛安区域是北京最大的棚户区改造项目，也是中海深耕多年的区域，片区内相关配套设施完善度也比较高。首先，在交通方面，地块紧邻北辛安路，与地铁6号线金安桥站直线距离在1公里内，交通出行比较便捷。商业方面，除了周边社区的底商外，距离地块不远处有喜隆多购物中心，稍远处还有万达广场等大型商业综合体，此外地块上还配有15万平方米的商业，未来商业资源将更加丰富。教育方面，地块附近有北辛安小学、规划中的北京十一学校石景山实验中学，教育配套也比较完善。目前，地块周边仅少量项目在售，最新成交均价约在61283元/平方米，和地块成交楼面价相比仍有一定的盈利空间；并且，石景山作为中海深耕多年的区域，企业已在片区内形成了较强的影响力，未来项目去化也预计无压力。